マンション売却ガイド
マンション売却の仲介手数料はいくら？計算方法・早見表と手残りの考え方を解説
マンションを売却するときは、売却価格だけでなく「最終的にいくら手元に残るのか」を把握することが重要です。その際に大きな割合を占める費用の一つが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。
仲介手数料は法律で上限額が定められており、売却価格に応じて計算されます。しかし、「いくらかかるのかわからない」「売却代金からどれくらい差し引かれるのか知りたい」という方も多いのではないでしょうか。
また、マンション売却では仲介手数料以外にも、印紙税や抵当権抹消費用、譲渡所得税などの諸費用が発生するため、売却価格だけを見て判断すると想定していた手残りと大きく差が出ることがあります。 本記事では、マンション売却時の仲介手数料の計算方法や売却価格ごとの早見表を紹介するとともに、実際に手元へ残る金額の考え方や費用を踏まえた売却判断のポイントまでわかりやすく解説します。マンション売却の仲介手数料の上限と計算方法
速算式｜売買価格×3%＋6万円＋消費税（400万円超の場合）
売買価格が400万円を超えるマンションでは、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で求められます。たとえば、売買価格が2,000万円の場合、まず2,000万円×3％＝60万円、これに6万円を加えて66万円、さらに消費税10％を加えると、72.6万円が上限額です。 ここで示されるのはあくまで「上限」であり、これを超える金額は請求できません。実務上は上限額がそのまま提示されるケースが多いものの、金額は媒介契約を結ぶ前に書面で確認しておくと安心です。価格帯別の料率｜200万円以下5%・200〜400万円4%・400万円超3%
本来、仲介手数料の上限は売買価格を3つの区分に分けて計算します。200万円以下の部分は5％、200万円超400万円以下の部分は4％、400万円超の部分は3％（いずれも税別）と、段階的に料率が定められています。 速算式の「×3％＋6万円」は、この段階計算をまとめて一度に求められるようにしたものです。「6万円」は、低い料率が適用される部分との差額を調整するための金額で、400万円を超える物件であれば速算式で上限額を求められます。【2024年改正】低廉な空き家等の特例（800万円以下）
2024年7月の宅地建物取引業法に関する告示改正により、売買価格が800万円以下の宅地・建物（低廉な空き家等）については、仲介手数料の上限が最大30万円（税別／税込33万円）まで引き上げられました。改正前は400万円以下の物件が対象でしたが、対象範囲が800万円以下へと広がっています。 これは空き家の流通促進を目的とした特例で、地方の低価格な収益物件などを売却する際に関係するケースがあります。なお、この特例による金額を適用する場合、不動産会社は媒介契約を結ぶ前に、通常の上限を超える報酬を受け取る旨をあらかじめ説明し、合意を得る必要があります。マンション売却価格別の仲介手数料の早見表
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 約39.6万円 |
| 2,000万円 | 約72.6万円 |
| 3,000万円 | 約105.6万円 |
| 4,000万円 | 約138.6万円 |
| 5,000万円 | 約171.6万円 |
マンション売却の仲介手数料の支払いタイミング
売買契約時に半金・決済引渡し時に半金が一般的
仲介手数料は、売買契約が成立した時点で半額を、物件の決済・引渡しが完了した時点で残額を支払うのが一般的な流れです。仲介手数料は売買が成立して初めて発生する成功報酬のため、売り出しただけでは請求されないのが原則です。 ただし、支払いのタイミングや分割の割合は、不動産会社や契約内容によって異なる場合があります。媒介契約を結ぶ際に、支払時期もあわせて確認しておくとよいでしょう。消費税の扱いと支払い方法
仲介手数料には消費税が課されます。たとえば、仲介手数料が66万円であれば、消費税として6.6万円が発生します。 支払い方法は、銀行振込のほか、決済時にその場で精算するケースもあります。なお、個人が売主となるマンションの売却代金そのものには、原則として消費税はかかりませんが、仲介手数料や司法書士報酬などのサービスに対しては課税される点に注意しましょう。マンションの売却仲介手数料は無料にできる？
仲介手数料の値引き交渉にはリスクも伴う？
仲介手数料の値引き交渉そのものは可能ですが、注意したいリスクもあります。手数料を値引いた結果、不動産会社が売却活動に力を入れにくくなったり、担当者の販売活動の優先度が下がったりする可能性があります。 また、自社で買主を見つけようとするあまり、ほかの不動産会社からの問い合わせに応じない「囲い込み」につながる恐れも指摘されています。手数料の負担を抑えられても、売却価格や売却期間に影響が出れば、かえって手残りが減ってしまうケースもあるため、慎重に判断したいところです。仲介手数料0円で売るなら直接取引という方法も
仲介手数料そのものをかけたくない場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「直接取引（買取）」という選択肢があります。買主が不動産会社となるため、仲介手数料は0円となるのが基本です。 さらに、買主が買取業者となる直接取引では、売主が負う契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が免責とされるケースが多い点もメリットです。一般の個人へ仲介で売却した場合、引渡し後に設備の不具合や雨漏りなどが見つかると、売主が責任を問われる可能性が残ります。一方、買取業者への売却では、こうした引渡し後のトラブルの心配が小さくなり、引渡し後のリスクを抑えやすいといえます。
なお、投資用マンションの想定売却価格を確認したい場合は、FANTAS checkのWEB査定依頼を利用すると、現時点での売却価格の目安を把握できます。ポイントは「面倒な手続きや営業電話はありません」「直接取引のため仲介手数料は0円」「最短翌日契約でスピード売却にも対応できる」の3点です。
マンション売却は「仲介」と「買取」どっちがお得？
仲介手数料の有無ではなく、最終的な手残りで比較することが重要
仲介手数料がかからない買取では、売却価格自体が市場価格より低めになるケースがある一方、仲介では高く売れても仲介手数料や保有コストがかさむ場合があります。そのため、どちらが有利かは一概には言えません。 とくに投資用マンションでは、仲介で売却活動をしていても、最終的な買主が買取業者になるケースがあります。その場合、仲介手数料が発生する分、必ずしも「仲介のほうが手残りが多い」とは限りません。加えて、前述のとおり買取業者への売却では契約不適合責任が免責とされるケースが多く、引渡し後のリスクを抑えやすい点も考慮材料になります。表面的な売却価格だけでなく、諸費用や税金、引渡し後のリスクまで差し引いた最終的な手残りで比較することが大切です。仲介手数料以外にも、管理費・ローン返済など保有コストも含めて考える
売却活動が長引くほど、管理費・修繕積立金・ローン返済などの保有コストが発生し続けます。仲介で高い価格を狙って売却期間が延びると、その間の保有コストで手残りが目減りしてしまうこともあります。 そのため、売却価格だけでなく「どれだけ早く現金化できるか」まで含めて比較することが重要です。早期の現金化を優先するなら買取、時間をかけてでも高値を狙うなら仲介、というように、自分の状況に合わせて判断するとよいでしょう。マンション売却の仲介手数料に関するよくある質問
Q仲介手数料は売れなかった場合でもかかりますか？
A
仲介手数料は成功報酬のため、売買が成立しなければ原則としてかかりません。ただし、専任媒介契約の途中解約や自己都合による契約違反、依頼した特別な広告にかかった実費などは、請求される場合があります。詳しい条件は媒介契約の内容によって異なるため、契約時に確認しておきましょう。
Q仲介手数料以外にかかる費用は何ですか？
A
印紙税、抵当権の抹消費用、ローンの繰上返済手数料、譲渡所得税などがあります（売却にかかる費用全般については別記事で解説します）。これらは物件や売却状況によって金額が変わるため、事前に試算しておくと手残りを把握しやすくなります。
まとめ
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年6月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
