不動産投資・運用
投資用不動産の売却タイミングはいつ？売り時の見極め方と判断材料をわかりやすく解説
投資用不動産の売却は、マイホームの売却とは判断基準が異なります。買主の多くが投資家や買取業者であり、「いつ売れば手取りを大きくしやすいか」という出口戦略の視点で売り時を見極めることになります。
本記事では、売り時の見極め方から価格の決まり方、売却の流れ、かかる費用と税金までを順に整理します。
投資用不動産の売却タイミング（売り時）はいつ？
所有期間5年超｜長期譲渡所得で税率が下がるタイミング
売却益（譲渡所得）には譲渡所得税がかかり、税率は売却した年の1月1日時点で所有期間5年超の「長期譲渡所得」が約20.315％、5年以下の「短期譲渡所得」が約39.63％と、およそ2倍近い差があります。たとえば譲渡所得400万円なら、税額の差は約77万円です（実際の税額は個別の条件によって変わります）。 判定は実際の保有日数ではなく1月1日基準のため、実日数で5年を超えていても短期と判定される場合がある点に注意しましょう。なお、譲渡損失が出る見込みであれば待つ必要はありません。また、5年超に限らず、所有から10年・15年・20年以内といった年数の節目も、売却を検討する一つのタイミングになり得ます。国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算／国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
市場価格・相場が高い局面｜高値圏を活かす
相場が高い局面も、売却を検討する一つのタイミングです。国土交通省の「不動産価格指数」では、マンション（区分所有）は2010年平均を100として直近では200を上回る水準で推移しており、長期的に高い水準にあると言われています。ただし指数は全国平均であり、エリアや築年数によって状況は異なるため、ご自身の物件があるエリアの指標を確認したうえで、税率や減価償却など他の節目と組み合わせて判断しましょう。減価償却期間が終了する前｜節税効果が切れる前に
投資用不動産では、建物部分の取得費を耐用年数に応じて毎年「減価償却費」として計上でき、所得税・住民税の負担を軽くする効果があります。償却期間が終了するとこの節税効果が失われて税負担が増えやすくなるため、その前は保有と売却のメリットを比較しやすい節目です。残りの償却期間は、確定申告書の減価償却費の計算欄などで確認できます。大規模修繕の前後｜物件評価が変わる節目
マンションでは十数年ごとに大規模修繕が実施されます。修繕前は積立金の値上げや一時金の負担が予想されることから買主から敬遠されるケースが多く、修繕後は建物の状態が評価されやすくなる場合があると言われています。次の修繕時期や積立金の値上げの有無は重要事項調査報告書で把握しやすくなるため、売り時を考える一つの節目として確認しておきましょう。金利動向｜買主の資金調達環境も確認する
投資用不動産は買主の多くが融資を利用するため、金利が上がると買主の返済負担が増え、購入意欲に影響することがあります。金利の水準や動く時期を見通すことは容易ではないため、予測しようとするより、「金利上昇局面では買主の資金調達環境が厳しくなりやすい」という方向性を押さえ、他の節目と合わせて検討するのが現実的です。投資用不動産の売却価格は「収益性」で決まる
投資用不動産の収益性に影響する要素｜現行賃料・入居状況・利回り
収益性の中心となるのは、現行賃料・入居状況・買主が期待する利回り（投資額に対する年間収益の割合）です。現行賃料が高く、安定して入居者が付いている物件ほど評価されやすい傾向があります。 ただし「入居中＝高評価／空室＝低評価」と一律には決めつけられません。家賃相場が上昇しているエリアや、販売会社の家賃設定・得意な想定利回りによっては、空室のほうが査定が伸びる物件・エリアもあります。区分（1戸）の売却では「入居率」ではなく「入居状況（入居中／空室）」で捉えるのが実態に合っています。投資用不動産の売却価格の求め方｜収益還元法（純収益÷還元利回り）
代表的な価格の求め方が「収益還元法」で、年間の純収益（NOI：賃料収入から管理費や固定資産税などの経費を差し引いた利益）を還元利回りで割って算出します。たとえば純収益200万円・還元利回り5％なら、200万円÷5％＝4,000万円が目安です。取引事例比較法などは補助的な位置づけになる場合が多く、退去後の賃料引き上げを見込む買主もいるため、収益還元法だけで価格が決まると言い切れるものではありません。売却価格は銀行評価が上限になりやすい点に注意｜買主の多くが融資を利用
買主の多くは融資を利用するため、銀行の担保評価を大きく超える価格では成約に至りにくくなる場合があります。売り出し価格を考える際は「買主が融資を組める価格帯」という視点を持つと現実的な設定がしやすくなります。ただし銀行評価は一つの目安であり、評価を上回る価格を提示する買主が現れることもあるため、絶対的な上限と決めつける必要はありません。投資用不動産売却の流れ｜査定から確定申告まで
査定〜媒介契約｜投資物件に強い信頼できる会社に相談する
売却の第一歩は査定です。査定額だけでなく、その根拠も確認しましょう。仲介を依頼する場合は媒介契約（一般・専任・専属専任）を結びます。多数の会社へ同時に情報を出すと、不特定多数の業者から営業連絡が入るほか、所有者リストとして情報が出回るリスクがあります。また、媒介獲得のために実現不可能な高額査定を提示され、媒介契約を結んだもののまったく動きがない状態となるリスクもあります。まずは実績があり信頼できる会社に絞って相談し、相場感をつかむのがおすすめです。特に販売が得意な会社と直接やり取りできた場合、思わぬ高額査定につながることもあります。売却活動〜売買契約｜収益性・入居状況をアピールする
売却活動では、利回り・入居状況・修繕履歴など、買主が収益性を判断できる資料をそろえて提示することが大切です。値下げ交渉（指値）を見込んだ売り出し価格を設定しつつ、相場や銀行評価から大きく外れた強気すぎる価格は買主の関心を下げる場合があるため注意しましょう。 仲介と買取のどちらを選ぶべきかを詳しく知りたい方は、『投資用マンションの仲介と買取の違いは？「実質的な手残り」で考える本当の選び方』もあわせてご覧ください。引渡し・賃貸人の地位承継通知｜入居者へ所有者変更を通知する
引渡し（残代金決済）では残代金を受け取り、ローンを一括返済して抵当権を抹消します。敷金や当月分の賃料は日割りなどで精算するのが一般的です。オーナーチェンジ物件では、賃貸人が変わったことを入居者へ知らせる「賃貸人の地位承継通知」を売主・買主の連名で行います。確定申告｜売却した翌年に申告・納税する
譲渡所得（利益）が出た場合は、売却した翌年に確定申告を行い、譲渡所得税・住民税を納めます。申告期間は原則として翌年2月16日〜3月15日です（年により変動する場合があります）。詳細は後述の税金の章で解説します。 確定申告に必要な書類や書き方、期限について詳しく知りたい方は、「投資マンションの売却後に確定申告は必要？書類・書き方・期限を初心者向けに徹底解説」もあわせてご覧ください。国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
売却の流れや必要書類、高く売るためのポイントなど売却の全体像について詳しく知りたい方は、「不動産投資の売却ガイド｜税金・費用・流れと高く売るコツをわかりやすく解説」もあわせてご覧ください。投資用不動産の売却にかかる費用
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税（800万円超の場合の上限）※800万円以下は2024年7月施行の特例により最大33万円（税込）となる場合あり |
| 印紙税 | 契約金額に応じて数百円〜数万円（軽減措置あり） |
| 抵当権抹消の登録免許税・司法書士報酬 | 不動産1個1,000円＋報酬1〜2万円程度 |
| ローン繰上返済手数料 | 無料〜数万円程度（金融機関により異なる） |
仲介手数料｜売買価格×3%＋6万円＋消費税（800万円超の場合）
仲介で売却する場合、売買価格800万円超なら仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です（800万円以下の場合は、2024年7月施行の特例により最大33万円（税込）となる場合があります）。たとえば売買価格2,500万円なら約89.1万円です。買主との直接取引では、仲介手数料は0円になります。 仲介会社の中には「売主は手数料0円」をうたう会社もありますが、買主側から仲介手数料やコンサルティング料を回収する仕組みなどにより、結果的に売買価格が低く抑えられてしまうケースもあります。売主の手数料が0円の仲介会社であっても注意が必要です。たとえば手数料0円でも売買価格が2,400万円に下げられてしまった場合、仲介手数料約89.1万円を支払っても売買価格2,500万円で売却したほうが手残りは多くなります。「売買契約金額−仲介手数料」と「直接買取の会社との売買契約金額」、つまり実質的な手取り同士で比較することが重要です。 なお、自社で直接買取・販売を行える会社であれば、中間の仲介コストが発生しないため、「手数料0円」かつ高値での買取が実現しやすくなります。印紙税｜契約金額に応じて数百円〜数万円（軽減税率あり）
売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかります。令和9年（2027年）3月31日までの軽減措置により、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（適用期間は今後変動する場合があります）。電子契約で締結する場合、印紙税はかかりません。抵当権抹消の登録免許税・司法書士報酬｜不動産1個1,000円＋報酬1〜2万円
ローンが残っている場合は、売却時に完済して抵当権を抹消します。登録免許税は不動産1個あたり1,000円（マンションは土地・建物で通常2,000円）、司法書士に依頼する場合は別途1〜2万円程度の報酬が目安です。法務局 住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）
ローン繰上返済手数料｜無料〜数万円が中心だが定率型で高額になることも
ローンの一括繰上返済時に、金融機関へ手数料がかかる場合があります。無料〜数万円程度が中心ですが、残債の1〜2％程度の定率型では高額になることもあるため、あらかじめ金融機関に確認しておくと安心です。投資用不動産売却でかかる税金と節税のポイント
譲渡所得税・住民税｜長期20.315%／短期39.63%
譲渡所得税・住民税は、「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）」で求めた譲渡所得に、所有期間に応じた税率（長期約20.315％／短期約39.63％、住民税・復興特別所得税を含む）をかけて計算します。1月1日判定や税率差の試算は、前述の「所有期間5年超」の節をご覧ください。値下がりしていても課税されることがある｜減価償却で簿価が下がるため
保有中は減価償却で建物部分の取得費（簿価）が毎年下がるため、購入時より安く売っても、計算上は譲渡所得が生じて課税されるケースがあります。「値下がりしたから税金はゼロ」と思い込まず、税引き後の手取りまで試算しておきましょう。なお、投資用の譲渡損失は給与所得等との損益通算は原則できませんが、同じ年の他の不動産の譲渡益とは相殺できる場合があります。 売却益（譲渡所得）の計算方法や手取り額の目安について詳しく知りたい方は、「不動産投資の売却益とは？計算方法・税金・手取り額シミュレーションを徹底解説」もあわせてご覧ください。譲渡所得税を抑えるには取得費・譲渡費用の計上や特例利用が重要
取得費・譲渡費用をもれなく計上することが節税効果に繋がります。購入時・売却時の仲介手数料や登記費用なども含められる場合があります。相続物件では、相続開始の翌日から3年10か月以内の売却なら相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を使える場合があり、この期限自体が売却タイミングの判断材料になります。適用可否は個別の事情によるため、税理士などの専門家に確認すると安心です。消費税｜課税事業者は建物部分の売却に納税義務
個人の売却では、譲渡代金そのものに原則として消費税はかかりません。ただし、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える「課税事業者」に該当する場合は、建物部分に納税義務が生じます（土地部分は非課税）。判定が複雑なケースは税理士などに確認しましょう。売り時を逃さない第一歩は「今の想定売却価格」を知ること
FANTAS checkのWEB査定依頼は、オンラインで30秒の入力で完了
面倒な手続きやしつこい営業電話はなく、現時点での投資用不動産の売却価格の目安を確認できます。 直接取引のため仲介手数料は0円。最短翌日契約でスピード売却にも対応できます。さらに、人力中心の不動産業界に対し、FANTAS checkはAIを活用した少数精鋭体制で運営しているため、人件費を抑えた分を売却価格に還元しやすい仕組みになっています。投資用不動産の売却に関するよくある質問
Q投資用不動産の売却タイミングはいつがいいですか？
A 所有期間が5年を超えて長期譲渡所得となる時期や、市場価格が高い局面が目安とされています。減価償却の終了前や大規模修繕の前後、所有から10年・15年・20年以内といった節目も検討のタイミングになり得ます。最適な時期は物件によって異なるため、まず査定で現在価格を把握することをおすすめします。
Qローン残債があっても売却できますか？
A 売却代金や自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却は可能です。まず査定額と残債を比較し、査定額が下回る場合は不足分の資金計画も含めてタイミングを検討しましょう。
Q購入時より値下がりしていても、売却時に税金はかかりますか？
A 売却価格が購入価格を下回っても、減価償却で取得費（簿価）が下がっているため、譲渡所得が生じて課税されることがあります。印紙税や登記費用などは利益の有無にかかわらず発生します。
まとめ
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年7月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
