マンション売却ガイド
不動産売却の必要書類一覧｜投資用マンションで揃える書類・入手先・タイミングを解説
不動産売却の必要書類は、査定・媒介契約・売買契約・引き渡し・確定申告といった段階ごとに変わります。とくに投資用マンションでは、賃貸借契約書や現行賃料・入居時期などの賃貸状況資料、ローン残高証明書など、マイホームの売却にはない書類も加わるのが特徴です。書類の抜け漏れがあると、売却スケジュールが遅れたり、確定申告で取得費を証明できず税負担が増えたりすることもあります。
本記事では、投資用物件を所有するオーナーが売却する場合を中心に、必要書類の一覧・入手先・準備するタイミング、そして紛失した場合の対処法まで順に整理します。
不動産売却の必要書類一覧
| 書類 | 主な入手先 | 必要になる主なタイミング |
|---|---|---|
| 登記識別情報・登記済権利証 | 手元で保管 | 媒介契約〜引き渡し |
| 本人確認書類・実印・印鑑登録証明書 | 手元／市区町村役場 | 売買契約・決済 |
| 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書 | 手元／役所（東京23区は都税事務所） | 査定〜決済（登記） |
| 管理規約・使用細則・重要事項調査報告書 | 手元／建物管理会社 | 査定〜売買契約 |
| 賃貸借契約書・現行賃料・入居時期などの賃貸状況資料 | 手元／管理会社 | 査定〜売買契約 |
| ローン残高証明書・返済予定表・抵当権抹消書類 | 金融機関 | 売買契約〜決済 |
| 購入時・売却時の売買契約書・領収書 | 手元／仲介会社 | 売買契約・翌年の確定申告 |
不動産売却の必要書類と入手方法
登記識別情報・登記済権利証｜名義人であることを証明する書類
登記識別情報（または従来の登記済権利証）は、その不動産の登記名義人であることを示す書類で、媒介契約・売買契約・引き渡しの各場面で使います。2005年の不動産登記法改正以降、順次、紙の権利証に代わって英数字12桁の暗号（パスワード）が記載された「登記識別情報通知書」が交付される形に切り替わりました（※暗号部分の目隠しシールは決済時まで剥がさないよう注意してください）。どちらを持っているかは購入時期によって異なります。 注意したいのは、これらは紛失しても再発行ができない点です。手元に見当たらない場合でも売却できないわけではなく、司法書士が作成する本人確認情報（一般に5〜10万円程度が目安とされます）や事前通知制度で手続きを進める方法があります。費用や進め方は状況によって異なるため、早めに不動産会社や司法書士へ相談しておくと安心です。法務局 不動産登記のよくあるご質問等（登記済証・登記識別情報の紛失について）
本人確認書類・印鑑登録証明書｜発行から3か月以内が一般的
運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類、実印、印鑑登録証明書は、売主本人であることと契約の意思を証明するために使います。印鑑登録証明書は、発行から3か月以内のものを求められるのが一般的です。 ただし、これらが最終的に必要になるのは決済日です。早く取りすぎると、決済時に発行から3か月を過ぎてしまうことがある点には注意しましょう。決済が近づくと司法書士から連絡が入ることが多いため、そのタイミングで用意すれば間に合うケースが多いです。固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書｜税額按分と登録免許税の計算に使用
毎年送付される固定資産税納税通知書は、固定資産税・都市計画税を売主と買主で日割り按分する際の計算に使います。一方、固定資産評価証明書は所有権移転登記の登録免許税を計算するために必要で、物件所在地の役所（東京23区は都税事務所）で取得します。 固定資産評価証明書のように役所で取得する書類は、委任状を渡せば不動産会社や司法書士が代わりに取得してくれる流れが一般的です。取得のために自分で何度も足を運ばなくてよいケースが多いので、決済に向けた段取りは担当者に確認しておきましょう。管理規約・使用細則・重要事項調査報告書｜マンション・ワンルーム特有の書類
区分マンションでは、管理規約や使用細則に加えて、管理費・修繕積立金の状況や大規模修繕計画などをまとめた重要事項調査報告書が必要になります。これらは購入者や金融機関が管理状態を確認するための書類で、マンション・ワンルーム特有のものです。 重要事項調査報告書は、最終的に最新のものが求められます。そのため売主が事前に何度も取得しておく必要はなく、売買が進む過程で不動産会社が建物管理会社へ依頼して取得する流れが一般的です。まれに、名義人本人からの申し出が必要な管理会社もあるため、その場合は不動産会社の指示に沿って対応しましょう。なお、近年は取得費用が高くなっている傾向もあります。管理費・修繕積立金の支払い状況を示す書類も、あわせてこの段階で確認されます。賃貸借契約書・賃貸状況資料｜賃貸中の投資用物件で欠かせない書類
賃貸中のまま売却（オーナーチェンジ）する場合は、現行の賃貸借契約書に加えて、更新時の覚書・更新契約書や、現在の賃料を証明する家賃明細（送金明細など）の提出を求められることも多くあります。これら現行賃料・入居時期などの賃貸状況資料は、買主や金融機関にとって重要な判断材料になります。 投資用物件の価格は、室内の見栄えや市場相場よりも、銀行評価と現行賃料をもとにした収益性（収益還元法）の影響が大きいのが、マイホームとの違いです。現行賃料や利回りが価格評価や融資審査に影響しやすいため、賃貸状況資料は早めに揃えておくと、査定や販売活動がスムーズに進みやすくなります。サブリース物件の場合は、サブリース契約書も用意しておきましょう。 投資用マンション売却でかかる税金や確定申告の考え方について詳しく知りたい方は、投資用マンションの売却にかかる税金はいくら？2026年の最新ルールと節税・確定申告のポイントを解説もあわせてご覧ください。ローン返済予定表・残高証明書・抵当権抹消書類｜融資が残る物件で必要
融資を利用して購入した投資用物件では、ローン残高証明書や返済予定表と、引き渡し時に抵当権を抹消するための書類が必要になります。抵当権抹消書類は金融機関から取得し、決済時に司法書士へ渡す流れが一般的です。 抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円で、マンションは土地と建物を合わせて通常2,000円程度です。これに司法書士への報酬（1〜2万円程度が目安）が別途かかります。金額や手続きは金融機関・司法書士によって異なるため、詳細は担当者に確認しましょう。購入時・売却時の売買契約書・領収書｜取得費と譲渡費用の証明
購入時の売買契約書は、取得費を証明する書類として重要です。これがないと、原則として概算取得費（売却価格の5％）で計算することになり、譲渡所得が実際より大きく算出されて税負担が重くなる可能性があります。契約書が見当たらない場合は、速やかに購入時の不動産会社やローンを利用した銀行に問い合わせ、通帳履歴等を遡って確認することをおすすめします。購入時の通帳の記録や建物の標準的建築価額表など、契約書以外の資料から取得費を証明できるケースもあります。仲介手数料などの領収書は、譲渡費用として計上できることも覚えておくとよいでしょう。 また、投資用マンションは建物部分の減価償却によって取得費が年々下がっていくため、売却価格が購入価格を下回っても譲渡所得（利益）が生じ、課税されるケースがあります。「売却で損をしたから税金はかからない」と決めつけず、購入時の契約書は大切に保管しておきましょう。【手続き別】不動産売却の必要書類
査定・媒介契約時｜権利証・固定資産税納税通知書・賃貸状況資料
査定や媒介契約の段階では、登記識別情報・固定資産税納税通知書、そして賃貸中であれば賃貸借契約書や現行賃料・入居時期などの賃貸状況資料が手元にあると、価格評価と販売活動がスムーズに進みやすくなります。この段階で必須というわけではありませんが、早めに揃えておくと相談が具体的になります。 投資用マンションを仲介で売るか買取で売るかで迷っている方は、投資用マンションの仲介と買取の違いは？「実質的な手残り」で考える本当の選び方もあわせてご覧ください。売買契約時｜実印・印鑑登録証明書・本人確認書類
買主との売買契約時には、印鑑登録証明書（3か月以内）や本人確認書類が必要になります。近年は電子契約で締結するケースも増えており、その場合は実印の押印が不要になることも多くあります。契約方法によって必要書類が変わるため、担当者に確認しておくと安心です。決済・引き渡し時｜固定資産評価証明書・抵当権抹消書類・振込口座情報
決済・引き渡し時には、所有権移転登記のための固定資産評価証明書、（融資が残っていれば）抵当権抹消書類、売却代金の振込先口座情報などが必要になります。役所で取得する書類は、委任状を渡せば不動産会社（司法書士）が代わりに取得してくれる流れが一般的なので、当日までの段取りは担当者と共有しておきましょう。売却翌年の確定申告時｜売買契約書・領収書・確定申告書
売却によって譲渡所得が生じた場合などは、翌年に確定申告が必要になります。購入時・売却時の売買契約書のコピー、仲介手数料等の領収書、確定申告書などを揃えます。譲渡所得税の税率は、所有期間によって短期（5年以下）と長期（5年超）で異なります。ここでの制度は2026年7月時点の情報に基づくものであり、個別の税務判断については税理士など専門家に相談することをおすすめします。国税庁 No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）
投資用マンション売却で必要となるケース別の追加書類
法人所有の場合｜登記事項証明書・法人の印鑑証明書
法人が所有する物件では、個人の本人確認書類・印鑑登録証明書に代えて、法人の登記事項証明書や印鑑証明書などが必要になります（いずれも法務局で取得）。また、法人の売却では建物部分が消費税の課税対象になる場合があるため、税務の取り扱いは事前に税理士へ確認しておくとよいでしょう。相続した物件の場合｜相続登記関係の書類
相続した物件を売却するには、まず相続登記で名義を相続人へ移す必要があります。そのために戸籍謄本・遺産分割協議書・相続人の印鑑登録証明書などを揃える流れになります。相続登記は2024年4月から義務化されているため、まだ手続きが済んでいない場合は早めに司法書士へ相談するとよいでしょう。なお、相続税を納めた物件を一定期間内に売却した場合は、取得費加算の特例（相続開始の翌日から3年10か月以内の売却で相続税の一部を取得費に加算できる制度）を使える場合があります。国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
非居住者（海外在住）の場合｜在留証明書・署名証明書
売主が非居住者（海外在住）の場合は、印鑑登録証明書に代わって在留証明書や署名証明書（サイン証明）が必要になることがあります。また、買主側に源泉徴収が求められる場合もあるため、必要な要件は事前に不動産会社や税理士へ確認しておくと手続きがスムーズです。必要書類を紛失した場合の対処法
権利証・登記識別情報｜再発行はできず本人確認情報で対応
権利証・登記識別情報は再発行ができません。ただし、司法書士による本人確認情報の作成（一般に5〜10万円程度が目安）や、法務局の事前通知制度を利用することで、手続きを進められます。費用や進め方は状況によって異なるため、早めに専門家へ相談しておくとよいでしょう。固定資産税納税通知書・売買契約書｜代替書類や再取得の方法
固定資産税納税通知書が見当たらない場合は、固定資産評価証明書で代用できることがあります。購入時の売買契約書のコピーは、仲介した不動産会社に問い合わせると再取得できる場合があります。いずれも取得に時間がかかることがあるため、紛失に気づいた段階で早めに動くのがおすすめです。必要書類の準備と並行して「今の売却価格」を把握しておく
FANTAS checkのWEB査定依頼は、オンラインで30秒の入力で完了
面倒な手続きやしつこい営業電話はなく、現時点での売却価格の目安を確認できます。 直接取引のため仲介手数料は0円。最短翌日契約でスピード売却にも対応できます。さらに、人力中心の不動産業界に対し、FANTAS checkはAIを活用した少数精鋭体制で運営しているため、人件費を抑えた分を売却価格に還元しやすい仕組みになっています。不動産売却の必要書類に関するよくある質問
Q投資用マンションの売却で特に必要な書類は何ですか？
A 区分マンションで共通して必要になる登記識別情報・管理規約・重要事項調査報告書に加えて、賃貸中の場合は賃貸借契約書や現行賃料・入居時期などの賃貸状況資料、融資が残っている場合はローン残高証明書・抵当権抹消書類が必要になるのが一般的です。
Q賃貸中でも売却できますか？必要な書類は増えますか？
A 賃貸中のまま売却（オーナーチェンジ）することは可能です。現行の賃貸借契約書や現行賃料・入居時期などの賃貸状況資料が価格評価や買主の融資審査で重視されるため、早めに揃えておくのがおすすめです。
Q権利証（登記識別情報）を紛失すると売却できませんか？
A 再発行はできませんが、司法書士による本人確認情報の作成や事前通知制度を利用することで手続きを進められます。費用や手続きは状況によって異なるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
Q必要書類はいつまでに準備すればよいですか？
A 段階ごとに必要な書類が異なります。役所・法務局・金融機関で取得するものや、発行に時間がかかるものもあるため、売却を決めた段階から計画的に準備を進めることが大切です。
まとめ
【免責表記】本コラムは情報提供を目的としたものであり、特定の不動産の売買・投資を推奨するものではありません。税制・法令・市況は2026年7月時点の情報に基づいており、今後変動・改正される可能性があります。実際のお取引・税務申告にあたっては、専門家にご相談ください。
